Desde el verano de 2007 la situación del mercado de la vivienda pasó a ocupar el centro de la escena económica mundial, primero en Estados Unidos y después en otros países europeos (Irlanda, Reino Unido, España). Lo que en principio iba a ser un descenso moderado de las ventas de viviendas y una estabilización de la actividad en la construcción residencial está teniendo mas alcance del previsto.

Julio Rodriguez López es Doctor en Ciencias Económicas y Gerente de la Universidad de Alcalá.

En 2007 terminó una etapa de comportamiento expansivo de la economía española. Lo que está sucediendo en la economía mundial en el presente ejercicio remite a las experiencias de 1974 y 1990. En dichos años el cambio del ciclo de la economía mundial afectó de forma significativa a España, por lo que ahora aparecen como hitos de referencia en la coyuntura actual.
En los diez años transcurridos entre 1997 y 2007 España registró unos crecimientos medios anuales notables de la actividad productiva y del empleo situados en el entorno del 3,5%. La tasa media de desempleo anual se redujo desde el 16,7% de la población activa en el primero de los dos años citados hasta el 8,5% en 2007. En el periodo en cuestión el Producto Interior Bruto (PIB) por habitante de España, corregido de poder de compra, pasó desde el 80% de la media de la eurozona hasta el 92% (desde los 15.000 euros por habitante de 1997 se llegó a los 24.000 euros por habitante en 2006).
Junto a estos elementos positivos, en la economía española tuvieron lugar otros desarrollos. La balanza de pagos pasó desde una posición de superávit al comienzo del periodo citado a registrar un déficit equivalente al 10% del PIB en 2007. Con el euro convertido en la divisa de España, hasta 2007 no ha habido problemas de financiación a la economía. El ahorro del resto del mundo ha financiado en gran parte la expansión de la economía española.
El crecimiento se apoyó en España sobre todo en la actuación expansiva de la construcción residencial y del consumo. La suma de la agricultura-ganadería y de la industria ha pasado a suponer tan solo alrededor del 17% del valor del PIB en 2007. Solo la construcción explicó mas del 18% del PIB y del 14% del empleo durante la etapa en cuestión. Tales participaciones del sector de la construcción en la economía española casi duplican a las correspondientes al resto de la eurozona.
Los bajos tipos de interés y las excepcionales aportaciones de liquidez de los bancos centrales a las entidades de crédito generaron un clima de dinero abundante y barato desde los años noventa. Ello impulsó la compra de todo cuanto requiriese de financiación crediticia (acciones, vivienda, suelo, títulos de renta fija, bienes de consumo duradero). Los precios de las viviendas crecieron entre 1997 y 2007) en España en un 195%. Los precios de consumo (IPC) y los salarios lo hicieron en poco más del 30%.
La inflación fue mas intensa en los precios de los patrimonios que en los flujos de ingresos. Una vivienda de 90 metros cuadrados vale en España al comienzo de 2008, por término medio, alrededor de diez salarios medios anuales. La expansión requirió de inmigración hasta el 10% de la población de España. El nivel de endeudamiento de los hogares ascendió desde el 35% de la renta disponible de 1997 hasta el 125% en 2007, en gran parte a tipo de interés variable.
Desde el verano de 2005 los tipos de interés subieron hasta enero de 2008 en 2,6 puntos porcentuales, impulsados por los bancos centrales. La cuota a pagar por un préstamo para compra de vivienda a 25 años ha crecido en torno al 27%. Esto ha frenado la adquisición de vivienda. El cambio de expectativas expulsó del mercado de vivienda al adquirente inversor. El aumento de la oferta empezó a pesar a la baja sobre los precios. Entre 2005 y 2007 el número de viviendas terminadas superó al de las nuevas vendidas en casi 700.000.
El aterrizaje suave del mercado de vivienda registrado en 2006 y en la primera parte de 2007 se convirtió en abrupto, tras la intensa restricción crediticia iniciada en el verano de 2007. La crisis de liquidez y de solvencia de las entidades financieras derivada de los créditos “subprime” fallidos y vendidos por todo el mundo la están tratando de resolver los bancos centrales inyectando cuantías sustanciales de dinero a las entidades de crédito. “La Fed (el banco central de Estados Unidos) está diciendo que si usted no quiere estas hipotecas, que se las pase. La Fed piensa que la inflación es la forma de resolver nuestros problemas, pero con todo esto lo que hace es crear mayores problemas” (“Fed hopes to ease strain on economic activity”, E.L.Andrews, The New York Times, 12 de marzo de 2008).
La crisis del mercado de vivienda afectará al crecimiento de la economía española en 2008-09, con lo que la desaceleración del crecimiento de la economía se dejará sentir. Se reducirá sustancialmente el número de viviendas iniciadas y descenderá la obra construida en la edificación residencial. Entre 1997 y 2007 el numero total de afiliados a la seguridad social creció a un ritmo medio anual del 4%. En febrero de 2008 el ritmo de aumento sobre el mismo mes del año anterior del total de afiliados ha sido del 1,6%, mientras que dicha magnitud retrocedió en el segmento del sector de la construcción (-5,4%), con datos de fin de mes.
La economía española, para mantener un ritmo de crecimiento entonado, deberá apoyarse más en ramas de actividad alternativas a la construcción residencial. Deberá impulsarse la instalación de empresas dotadas de un importante componente tecnológico. Desde la eurozona la situación económica resulta bastante distinta y mas esperanzadora que cuando España tenia que resolver en solitario los excesos del pasado. La investigación tiene mas papel que desempeñar en un esquema alternativo de crecimiento para la economía española que en el modelo que dominó la escena económica en la década que terminó en la primera mitad de 2007.