Desde el verano de 2007 la situación del mercado de la vivienda pasó a ocupar el centro de la escena económica mundial, primero en Estados Unidos y después en otros países europeos (Irlanda, Reino Unido, España). Lo que en principio iba a ser un descenso moderado de las ventas de viviendas y una estabilización de la actividad en la construcción residencial está teniendo mas alcance del previsto.

Julio Rodriguez López
es Doctor en Ciencias Económicas y Gerente de la Universidad de Alcalá.

La crisis financiera originada en Estados Unidos en torno a los allí denominados “créditos subprime” ha sido el principal factor responsable del cambio de signo del ciclo económico a nivel mundial.
Los cambios experimentados en los últimos años en los procesos de captación de recursos por las entidades financieras facilitaron el desarrollo de la crisis. La “securitisation” de la deuda (titulización) es un proceso ampliamente desarrollado en Estados Unidos, en especial en el campo de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda. Con dicho sistema de financiación, una vez concedido y formalizado un préstamo a comprador de vivienda, la entidad prestamista deja de mantener durante largo plazo en su balance activo el crédito en cuestión, como ha sido el funcionamiento normal del sistema financiero.
El banco prestamista vende dicho crédito a otra entidad, con frecuencia una subsidiaria del mismo, que los adquiere emitiendo bonos de renta fija. El servicio de los nuevos títulos (pago periódico de intereses y del principal al vencimiento de los mismos) descansa en el pago de los préstamos originales por los adquirentes de viviendas. La colocación en los mercados de capitales de bonos respaldados por los préstamos hipotecarios, realizada en un plazo posterior a la formalización del préstamo, reduce el rigor de las entidades de crédito en la concesión de nuevos préstamos, pues el banco sabe que el crédito va a desaparecer de su balance en breve plazo.
Numerosos entidades financieras de Estados Unidos vendieron créditos que se habían concedido a compradores de viviendas de escasa o nula solvencia (“subprime”). Las agencias evaluadoras concedieron una buena calificación a dichos préstamos como base de los bonos que iban a colocar en el mercado. El impago posterior de los créditos concedidos a adquirentes insolventes ha convertido en fallidos a los bonos así emitidos. Una parte sustancial de dichos bonos se han vendido fuera de Estados Unidos.
El vacío de liquidez derivado del impago de los préstamos citados sembró la desconfianza entre las entidades de crédito, que dejaron de aportar financiación en los mercados mayoristas de dinero (interbancarios) desde agosto de 2007. Los bancos centrales llevan seis meses combatiendo la situación de escasez de liquidez y de retroceso de la solvencia de los bancos por medio de importantes aportaciones de recursos a los bancos.
El empeoramiento de la situación económica general derivado de las restricciones crediticias se ha tratado de paliar mediante descensos en los tipos de interés (Reserva Federal de Estados Unidos, Banco de Inglaterra) o dejando estabilizados los tipos, a pesar de la mayor inflación (Banco Central Europeo). Los dirigentes de las entidades de crédito españolas han subrayado que tales actuaciones de los bancos centrales solo aplazan el problema originado en el impago de los créditos “subprime”, cuya cuantía puede aproximarse a los 500.000 millones de dólares.
El descenso de solvencia provocado por las perdidas se está tratando de cubrir mediante ampliaciones de capital, adquiridas por fondos soberanos, ligados a países emergentes con amplios superavits de balanzas de pagos (China, Arabia Saudita, Dubai, Rusia-Gazprom), que poseen elevados volúmenes de reservas de divisas.
En España la normativa hipotecaria vigente y las circulares del Banco de España garantizan que las entidades de crédito (bancos y cajas de ahorros) que titulizan los prestamos mantengan una amplia responsabilidad respecto de los títulos emitidos con garantía en tales préstamos. Ello reduce buena parte de los problemas planteados en Estados Unidos, pero no elimina las consecuencias derivadas de la crisis mundial de liquidez y solvencia. La nueva situación ha dado paso a un freno importante en el ritmo de concesión de nuevos préstamos a partir de agosto de 2007.
En el Reino Unido el banco Nothern Rock se ha nacionalizado por la quiebra ocasionada por la falta de liquidez de los mercados mayoristas de dinero. En Francia, el banco Societé Genérale perdió 5.000 millones de dólares por el fallo clamoroso de los sistemas de control en un contexto de amplia especulación financiera. Dos grandes bancos suizos han anunciado un empeoramiento sustancial de sus resultados en la segunda parte de 2007. El numero de bancos alemanes afectados es significativo, entre los cuales figuran algunos de los de mayor dimensión y algunos bancos regionales semipúblicos. La desaceleración del crecimiento de la economía mundial y de España son, pues, la consecuencia primaria de la crisis financiera mundial.

Julio Rodríguez. Gerente de la UAH